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不動産 心理的瑕疵

訳あり物件

●訳あり物件

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

弊社は昨年、宅建業の免許を取得致しましたので、最近は不動産業界の研修会へも顔を出す機会が多くなっています。不動産業界で訳あり物件といえば、たいてい心理的瑕疵ある物件になるのですが、主な事由としては、事件や事故、自殺などが起こった物件になります。孤独死に関していえば、明確な基準があるわけではありませんが、亡くなってから相当日にちが経って、ご遺体が腐敗した状態で発見されたような場合には、やはり告知は必要だと考えます。やはり、借りた後もしくは買った後に、近隣等からそういった話を耳にしてしまうと、だったら借りなかった、買わなかったとトラブルのもとになってしまいます。無用のトラブル回避と宅建業者としての信用を考えた場合、告知すべきだと考えますね。

さて、研修会でトラブル事例として話があったのは自殺があった土地についてです。買主Xが居住用建物の建築目的で土地を購入し、宅地建物業者Yが仲介を行いました。その土地では20年以上前にその土地上の建物で自殺があったわけですが、仲介業者Yはそのことを知りませんでした。知らないわけですから、心理的瑕疵について重要事項説明はしておりません。しかし、代金決済の数日前にYはこのことを知ることになったわけですが、Xには説明しませんでした。後に、Xがそのことを知り裁判となりました。対象物件の隠れた事故物件性については、その存在を疑うような事情があれば、独自に調査して調査結果を報告しなければいけない義務を負いますが、そうでない場合はそこまで調査する義務まで負うものではないというのが裁判所の見解です。しかしこの事案の場合、代金決済の数日前には知り得たわけで、それは締結した売買契約につき、その効力を解除等によって争うか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実であり、それは説明する義務があったという判決理由になりました。仲介業者Yは損害賠償を負うことに判決としてはなりました。

弊社としては、取り扱う物件について、心理的瑕疵ある物件が多くなるわけです。細心の注意をもって、不動産業も行っていきたいです。

 

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