不動産価値の減少 Archive

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

以前紹介した「事故物件　恐い間取り」という映画がヒットしているようです。現在混業収入で22億円を超えているそうです。今年のホラー映画でナンバーワンヒットになるのは確実なようです。主演はジャニーズ事務所の亀梨和也さん。監督は中田秀夫さん。「リング」の監督をされていた方だといえば、すぐにピンと来られる方も多いのではないでしょうか。貞子がでてくる時の恐怖感は今でも覚えています。ちょっとテレビ画面見るのが一時期恐くなってしまいましたね。原作は松原タニシさんといって、事故物件住みます芸人としてその界隈では有名な方です。この方の書かれた「事故物件住みます芸人」という本が原作になっています。ちょっと時間があれば見にいってみたいですね。

ちなみにこういう仕事をしていて、普通に事故物件にもいくわけですが、さすがに自分が住むかとなったら躊躇してしまいますね。家賃のお安さも魅力ですし、こういった物件の場合、フルリフォームされていることも多いので綺麗さも魅力ではあります。特に霊感があるわけでもないですし、住めないかといわれたら住めるわけですが、裏側を知っていると色々勘繰ってしまいますので、ちょっと敬遠してしまいますね。これは、その職種についている人が同業の店に行ったりすると、裏側が気になって集中できないのと似ている感覚かもしれません。世の中には気にされない方も結構いらっしゃいます。そういった方にとっては、おすすめだとは思います。但し、孤独死なんかであれば全然問題ないとは思いますが、殺人現場などは流石におすすめはできないですね。重ねて言いますが、霊感的な感覚はありません。心理的な問題です。

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

一年前に、孤独死でお亡くなりになった家の特殊清掃を行った後、更地に解体して土地の売却を行ったのですが、無事土地の売却が完了しました。御遺体が発見されるまでに3週間程度たっていましたので、御遺体が傷んで、家に死臭が漂う状況になっていました。家のリフォームか、もしくは解体されるかをご遺族様が悩まれていましたので、とりあえずご近所に迷惑がかからないように、お亡くなりになった場所の片付け及び、ウジ虫やハエの駆除作業だけ先行して行いました。その後、家の御遺品の整理作業を行い、家の築年数、消臭、リフォーム費用等を勘案して、家を解体して更地にしました。その状態で売却に出して、ようやく契約・決済が完了しました。

孤独死とは言え、自然死にはなるのですが、こういった状況の場合、やはり瑕疵ある物件として説明が必要になってきます。ご近隣の方が事情を知っていますので、何も話をせず不動産の取引をすると確実に後からもめてしまいます。売主さんとしては、高く売却したいので、伏せておいてもらいたいのが本音でしょうが、やはりリスクのある行動は慎むべきでしょう。ちなみにこういったケースですと、やはりマンションより戸建ての方が取引はしやすいですね。戸建てですと更地にすることによって、やはり心理的な嫌悪感は低くなります。（但し殺人事件のケースなどのように特殊なケースですと、更地になっても心理的な嫌悪感は低くならないと思います。）弊社では建設業許可と宅建業許可がありますので、お客様にとってよりベストなご提案ができるとは思っております。

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

「事故物件　恐い間取り」という映画が公開されます。ジャニーズ事務所の亀梨和也さんが主演で、先日公開直前イベントが行われたのですが、折しもの週刊誌報道で別の意味で注目のイベントとなってしまいました。この映画は、松原タニシさんという芸人さん（事故物件に住んで、それをレポートされるといった活動をされています。）この松原さんが書いた「事故物件住みます芸人」をもとにしたのが、この映画になります。仕事柄、事故物件というのも知っていますし、そこに住んでおられる方も知っています。ただ、自殺物件や孤独死物件（これをどこまで事故物件として扱うかは、明確に基準はありませんが）に住んでおられるといった話は耳にしますが、さすがに殺人事件などの現場ですと、なかなか住んでいるといった話は聞きません。やはりそこは敬遠されるのかもしれませんね。自殺や孤独死であれば、この松原タニシさんのように、あえてそこを探すといった方もおられます。UR賃貸なんかですと、こういった物件も広告にでています。民間の場合は、あえて大っぴらに宣伝することはありませんが、大概こういった物件は綺麗にリフォームされていますので、綺麗な部屋に通常の家賃の半額程度という魅力につられて、あえてそういった物件を探している方もおられます。松原さんの場合は、芸人さんということで、話を盛っているケースもあるかもしれませんが、かなり怖い話もされたりしますが、気にされない方にとっては大したことではないのでしょうね。

大島てるのように事故物件を検索できるサイトも今はあります。このサイトは、そういった物件の情報が表に出ないので、自ら作られたようですが、最近は真偽不明の情報ものっているようで、のせられた側の物件所有者の方とトラブルになっているとの情報もあります。こうした情報の取扱いはセンシティブなものになりますので、取り扱いには十分な注意が必要なのではないでしょうか。

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

1年前に神戸市で特殊清掃をした物件があるのですが、分譲マンションで孤独死されて死後2～3週間たった状態で発見された案件でした。その後、弊社で作業させて頂き、家財道具類の整理、部屋の消毒、亡くなられた場所の片付け、清掃、消臭作業を行いました。きちんと死臭を取り除きましたので、原状回復工事をして頂いたら、また住める状態になったのですが、その不動産にはもう住む人がいないということで、物件を売却したいという要望でした。そこで、弊社も宅地建物取引業の免許を取得しましたので、物件の売却の仲介業務を行わさせて頂きました。孤独死案件ということで、手を引く業者さんも多かったのですが、伝手をたどって、建築等も自前で行われている不動産会社様に買って頂くことができました。その後リフォームされて、1カ月前にその不動産会社様も物件を売ることができたそうです。通常ですと死臭が残った物件というのは、なかなか売るのが難しくなってしまいます。また死体の発見が遅れた状態の建物で住戸不動産価値も減少してしまいます。ですので、きちんと消臭して、今のトレンドに合わせたリフォームをきちんと行わないと、かなり安値で取引されてしまうこともあります。やはり不動産業界も鵜の目鷹の目で物件を探していますので、きちんと知識がないと、こういった特殊清掃案件の建物は安く買いたたかれて損をしてしまうことになります。弊社で取り扱わせてほしいとは言いませんが、せめて相談頂けましたら、より良い条件でお取引きするお手伝いはできると思っております。特殊清掃のご相談はもちろんですが、不動産についてもご相談ください。

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

自殺や事件があったお部屋はまず事故物件と定義されます。心理的瑕疵のある状態となるわけです。一方で自然死の場合は告知するかどうかは判断が分かれるところですが、基本的にお亡くなりになってすぐ発見された場合は特に問題ないと思います。お部屋で死ぬ可能性もあるわけですし、実家で普通にお亡くなりになった場合、これは事故物件ですと言って、売るケースはほぼないと思います。難しいのが発見が遅れてご遺体が損傷した場合です。これに関していえば、告知はするべきだと思いますね。やはり、近隣の方が事情を知られている場合が多いので、あとで知った場合にはかなり問題になってしまいます。特に一軒家や分譲マンションの場合は売却に際して注意が必要ですね。賃貸の場合ですが、個人が借りるような物件の場合は事情を知られることがないので、対応はまちまちのようです。大手の不動産管理会社様ですと、事故物件として募集をかけるケースが多いようです。オーナー様は嫌がるようですが、宅建業許可の看板を掲げている以上やはり揉めるような問題は抱え込まないのが正解でしょうね。ちなみにこのようなご遺体の発見が遅れたの場合の不動産に関しては（特に一軒家や分譲マンションなどのケース）、建築関連に強い不動産業者と取引することをお勧めします。一軒家ですと解体して売る方法もありますし、分譲マンションでも綺麗にリフォームすれば十分に納得できる取引になるからです。瑕疵のある物件だと異様に強調するような業者はやめておいた方がいいと思います。瑕疵のある状態だということ、どのようにすれば最善の形で売却などが可能か、そういったことを見極めて何社か当たられるのがいいと思います。もちろん弊社でもご相談は可能ですので、一緒にいい方法を考えるきっかけになればいいなと思います。

●訳あり物件

SCS特殊清掃・ケアサービスの林田です。

弊社は昨年、宅建業の免許を取得致しましたので、最近は不動産業界の研修会へも顔を出す機会が多くなっています。不動産業界で訳あり物件といえば、たいてい心理的瑕疵ある物件になるのですが、主な事由としては、事件や事故、自殺などが起こった物件になります。孤独死に関していえば、明確な基準があるわけではありませんが、亡くなってから相当日にちが経って、ご遺体が腐敗した状態で発見されたような場合には、やはり告知は必要だと考えます。やはり、借りた後もしくは買った後に、近隣等からそういった話を耳にしてしまうと、だったら借りなかった、買わなかったとトラブルのもとになってしまいます。無用のトラブル回避と宅建業者としての信用を考えた場合、告知すべきだと考えますね。

さて、研修会でトラブル事例として話があったのは自殺があった土地についてです。買主Ｘが居住用建物の建築目的で土地を購入し、宅地建物業者Ｙが仲介を行いました。その土地では20年以上前にその土地上の建物で自殺があったわけですが、仲介業者Ｙはそのことを知りませんでした。知らないわけですから、心理的瑕疵について重要事項説明はしておりません。しかし、代金決済の数日前にＹはこのことを知ることになったわけですが、Ｘには説明しませんでした。後に、Ｘがそのことを知り裁判となりました。対象物件の隠れた事故物件性については、その存在を疑うような事情があれば、独自に調査して調査結果を報告しなければいけない義務を負いますが、そうでない場合はそこまで調査する義務まで負うものではないというのが裁判所の見解です。しかしこの事案の場合、代金決済の数日前には知り得たわけで、それは締結した売買契約につき、その効力を解除等によって争うか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実であり、それは説明する義務があったという判決理由になりました。仲介業者Ｙは損害賠償を負うことに判決としてはなりました。

弊社としては、取り扱う物件について、心理的瑕疵ある物件が多くなるわけです。細心の注意をもって、不動産業も行っていきたいです。

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和歌山市で特殊清掃の作業を行いました。

ＳＣＳスタッフの林田です。
忙しくてブログの更新が滞ってしまいました。言い訳にはなりませんが。
先日は和歌山市内にて特殊清掃の作業を行いました。分譲マンションの1室にて、孤独死されて発見が遅れてしまいました。冬場ということで、死臭はそれほどきつくはありませんでしたが（とはいえ、そこでそのまま暮らすのはキツイ臭気ですが）、ウジ虫がかなり大量に発生していました。この時期なので、活発に動き回るわけではありませんし、ハエに孵化するスピードも遅いので、室内にハエが大量に発生していることもありません。但し、これらの大量のウジ虫が、家の隙間で蛹になり、徐々にハエになっていくわけで、夏場ほどの爆発的な発生になるわけではありませんが、駆除にはやはり時間がかかってしまいます。家の荷物を搬出して、消毒・消臭・害虫の駆除を行い、また暮らせるような状態にしてきました。
昨年、宅建業の免許を取得することができましたので、そのまま売却の件も相談されております。引き続き対応に当たらせて頂きます。とはいえ、こういった物件の場合は告知する必要性がございますので（分譲マンションなどは特に注意が必要です。）、やはり、通常の価格よりお安い取引になってしまいますし、リフォーム費用などもかかってきます。売主様と買主様の間で納得いく価格で取引が成立するように頑張っていきたいです。

余談ですが、和歌山市で作業がある場合は、美味しいラーメン屋さんに行ける場合がありますので楽しみの一つです。おそらく検索するとすぐ出てきますので、皆さんも和歌山市に行く際には行ってみてください。

SCS特殊清掃ケアサービスの岡本です。
最近読んだ北海道新聞のニュースを読んだのですが、とても興味深い事が記載されていましたので書きたいと思います。
私たちの仕事である特殊清掃を行う現場では孤独死や自ら命を絶たれる自殺をされた方の居住されていた空間などを感染症対策の為に殺菌消毒をし、血液や体液の洗浄、除去、そして蛆虫やサナギ、蝿などの害虫防除、そして死臭や、腐敗臭の消臭などがいわゆる特殊清掃というものになります。
しかし、施工費用に関しては5万から100万前後と幅広く、実際に現場の状況を確認しないと細かい見積りはだせないのが現実です。
それでも現地調査の上で明確に提示は出来ます。

以下、引用になります。

自殺者遺族に高額請求相次ぐ　帯広のアパートでは父親に700万円　明確基準なし
北海道新聞
家賃2万5千円 「評価額減損失」480万円
共同住宅で自殺した人の遺族が、住宅の所有者側から高額の請求を受けるケースが北海道内でも起きている。帯広市内の家賃月2万5千円の賃貸アパートで自殺した男性の父親は、700万円を超す請求を受けた。こうした事例が全国で問題化する中、政府は自殺総合対策大綱で対応を検討する方針を示したが、明確な基準はまだない。専門家は「何らかのルール作りが必要」と指摘している。

「そんなに高いとは…」。千葉県に住む50代男性は3月下旬、帯広市内の自室で1月に自殺した長男＝当時（27）＝のアパートの代理契約人である帯広の不動産管理会社からの見積もり通知に頭を抱えた。

長男は昨年6月に入居。精神疾患があり、薬物を大量摂取して自室で死亡しているのが見つかった。父親は長男が賃貸契約する際、連帯保証人になっていた。

届いた見積額は約724万円。内訳は「評価額減損失」480万円、「原状回復費」約174万円、「空室経済的損失」約65万円、「お祓（はら）い費用」5万円となっていた。説明資料には、アパート（築約25年、20戸）は売却を前提としており、評価額が4800万円から1割下がったと見込まれる分を加算したことなどが記されていた。

「借り手がつかなくなる」
この会社は取材に対し「所有者の意向で、売却の際に損失が見込まれる額を請求した」と話した。

札幌市内の不動産業者は「居住者が自殺すると『事故物件』になり、借り手がつかず家賃を下げざるを得ない。所有者側にとっては大きな痛手になる」と話す。そのため請求が高額になり、トラブルを生んでいる事情がある。

全国自死遺族総合支援センターの杉本脩子（なおこ）代表は「自死は誰にでも起こり得るという認識を社会全体が持ち、法整備を含めた対策を進めるべきだ」と訴える。

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■　西宮市でのいわくつき物件と告知義務

ブログお読みいただきありがとうございます。特殊清掃SCSのスタッフ松田です。
今回は「西宮市でのいわくつき物件と告知義務」についてです。

特殊清掃SCSで対応させていただいたケースの中に、西宮市でのいわくつき物件があります。
このケースでは、孤独死された住人がご遺体で発見され、日数が経過していたためご遺体の損壊・損傷が激しく、それによる臭いや汚染がひどく、室内に大きなダメージが発生していました。
そのため、特殊清掃SCSでは、特殊清掃を実施し、再び利用できるよう原状回復を行いました。

賃貸物件であったため、また人が住める状態にまで現状回復させる必要がありましたが、不動産業者はこういったいわくつき物件（事故物件）について、次にお部屋を借りる方へ、そういった事情の告知義務があります。
といっても、告知をしない不動産業者もあるようですから、お部屋を借りようと探している時に、立地条件や間取り、お部屋の状況が良いにもかかわらず、異常に家賃が安いといった場合には、いわくつき物件（事故物件）なのかどうかを確認することをおすすめします。

以前に事件や事故で人が亡くなった物件であっても気にならない、という方もいらっしゃいますが、たいていの方は人がいわくつき物件は敬遠されるものです。
ですから、いわくつき物件の場合は家賃を安くするなどして再賃貸を行う場合が多いんですね。

該当する賃貸物件に出会った時には、ちょっと気をつけてみるといいかもしれません。不動産大家様の立場からすると、資産価値の減少は免れませんが、
特殊清掃SCSでは告知したものの、しっかり原状回復を行うことで借り手がつくという話はよく聞きます。まずはご相談ください。

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孤独死、腐乱死体、腐乱遺体、変死、死体、自殺などのご相談
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■特殊清掃と部屋内の撤去・リフォーム■

ブログお読みいただきありがとうございます。特殊清掃SCSのスタッフ松田です。
今回は「特殊清掃と部屋内の撤去・リフォーム」についてです。

故人様が亡くなった後は、部屋にゴミが散乱し手付けようがない場合もあります。
遺品整理、家財の処分、形見分けなども行わないといけない、という問題もあります。

汚染物の撤去費用は、撤去物の量や種類により異なるのですが、家財道具などの整理はご家族様で行うのは大変な作業になります。
だからこそ、特殊清掃SCSでは、特殊清掃以外にも部屋内の撤去も行っております。

また特殊清掃のご相談の中で、リフォームもできるのですか？と質問を受けることがあります。ご遺族様、不動産管理会社様、葬儀社様などからいただく質問ですが、もちろん答えは、できます、とお答えしています。

特殊清掃の場合、コンクリート・フローリングに染み込んだ腐敗液等のシミは残ることはよくあります。リフォームを行わないと臭いの根源を取り除くことができない場合もあります、その際には臭いの調査を行い、現状の把握を行った上で改善案を検討し、そのうえでリフォーム作業を行っていきます。さらに、マンションなどの集合住宅の場合には、リフォームの規模も部屋だけではなくて、隣の部屋などの共用部分にまで被害が生じている場合もあります。そういった場合にも改善を行っていかなくては根本的な原因解決にはなりません。

だからこそ、特殊清掃以外にもリフォームを行えるような対応を行っています。

先日尼崎市に特殊清掃と部屋内の撤去・リフォームの依頼で行ってきました。
このようなまとめてご相談いただくこともよくあります、お悩みの際にはお気軽にご相談ください。

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